İngiltere'de lüks ve modern öğrenci konaklama (PBSA) pazarında art arda yaşanan iflaslar ve finansal sıkıntılar, sektörde derin bir krize işaret ediyor. Artan enflasyon, borçlanma maliyetleri ve daralan uluslararası öğrenci talebi, binlerce öğrenciyi mağdur ederken gayrimenkul yatırımcılarını portföy küçültmeye zorluyor.
İngiltere genelinde son yıllarda finansal kurumların desteğiyle hızla yayılan ve spor salonları, sinemalar ile çatı terasları gibi lüks olanaklarla donatılmış amaçlı inşa edilmiş öğrenci konaklama (PBSA) sektörü, derinleşen bir mali krizle karşı karşıya. Üniversite eğitiminin yeni akademik yılı başlarken, İskoçya'nın Dundee kentindeki 116 odalı Marketgait Apartments gibi popüler tesislerin işletmecilerinin iflas bayrağını çekmesi, yaz ortasında yüzlerce öğrenciyi belirsizlik içinde bıraktı.
Tayland'daki ailesinin yanında tatildeyken İskoçya'daki stüdyo dairesinin sahibinin ani iflasını öğrenen Abertay Üniversitesi dördüncü sınıf öğrencisi Nathalie Sriwiboonrattan, yaşadığı şoku şu sözlerle aktarıyor: "Yazın tam ortasındaydı, tam bir şoktu. Ellerim kolum bağlı kaldı, ülkede bile değildim ve ne yapacağımı bilemedim." Sriwiboonrattan, yeni akademik dönem için acilen yeni bir konaklama yeri bulmak zorunda kalırken, eşyalarını taşımak için 850 sterlin ek masraf ödemek zorunda kaldı.
Arz Fazlası ve Bölgesel Ayrışma
Sektörün yaşadığı bu sarsıntı tekil bir olay olmaktan uzak; İngiltere genelindeki konaklama krizinin yapısal bir yansıması olarak öne çıkıyor. Konut ve öğrenci yaşamı danışmanı Martin Blakey, Çin'den gelen öğrenci sayısının durgunlaştığını, buna karşın Hindistan, Pakistan ve Nijerya gibi yeni büyüme pazarlarından gelen öğrencilerin Kovid-öncesi döneme kıyasla çok daha bütçe odaklı hareket ettiğini belirtiyor.
Öğrenci konut hayır kurumu Unipol'ün hesaplamalarına göre, örneğin Nottingham kentinde talep 2022-2023 dönemindeki pandemik zirve olan 46.295 yataktan 2025-2026 döneminde 42.290 yatağa gerilerken, piyasaya 7.700 yeni PBSA yatağı daha girdi. Londra gibi en zengin öğrencileri çeken merkezlerde üst segment lüks konaklama talebi direncini korusa da, Coventry, Leeds ve Nottingham gibi şehirlerde ciddi bir arz fazlası ve doluluk problemleri yaşanıyor. StuRents verilerine göre Ağustos ayı itibarıyla doluluk oranları Glasgow'da %71,3, Coventry'de %69,9, Bristol'de %89,7 ve Exeter'de %95,3 seviyelerinde gerçekleşirken, sektör genelindeki ortalama doluluk oranı %85 civarında tahmin ediliyor.
Finansal Baskılar ve Kira-Kredi Makası
Sektördeki iflasların ve daralmanın temelinde, artan inşaat ve borçlanma maliyetleri ile öğrenci gelirleri arasındaki açığın açılması yatıyor. Enflasyonun gerisinde kalan artışlar ve dondurulan aile geliri eşikleri nedeniyle öğrenci geçim kredileri reel olarak eridi. StuRents araştırma başkanı Richard Ward, PBSA bloklarında ve paylaşımlı evlerde son yıllarda yaşanan çift haneli kira artışlarının ardından bakım kredileri ile kiralar arasındaki makasın açıldığına dikkat çekiyor.
Londra haricinde ulusal ortalama kira faturalar dahil haftalık 191 sterlin seviyesindeyken, yeni bir PBSA projesinin finansal olarak sürdürülebilir olabilmesi için haftalık yaklaşık 300 sterlin talep etmesi gerekiyor. Buna karşılık ortalama bir İngiliz öğrenci haftada yaklaşık 160 sterlin kira ödeyebiliyor. Manchester'da en suite odalar 170 ila 320 sterlin arasında değişirken, Londra'da bu rakamlar 250 ila 650 sterline, Bloomsbury'deki stüdyo dairelerde ise 550 ila 800 sterlinin üzerine çıkıyor. Birmingham'daki University College Birmingham'da eğitim gören ve öğrenci birliği eğitim görevlisi olan 23 yaşındaki uluslararası öğrenci Soham Chougale, haftalık 20 saatlik çalışma izni kısıtlaması nedeniyle bu lüks tesislere bütçesinin yetmediğini ve özel kiralık bir daireyi paylaşmak zorunda kaldığını ifade ediyor.
Yatırımcı Hamleleri ve Portföy Küçültme
Artan maliyet baskıları ve daralan marjlar karşısında büyük gayrimenkul yatırımcıları ve işletmeciler strateji değiştirmeye başladı. İngiltere'nin en büyük öğrenci konaklama geliştiricisi ve yöneticisi Unite Group, en güçlü üniversite merkezlerine odaklanmak amacıyla portföyünü küçültme kararı aldı. Şirket, varlıklarını 29 şehirdeki 72.000 yataktan, talebin güçlü ve büyüme eğiliminde olduğu 20 şehirde 55.000 ila 60.000 yatağa indirmeyi hedefliyor. Unite, yılın başlarında Coventry'de haftalık 99 sterlinden başlayan fiyatlar sunarken, Nottingham, Leicester ve Sheffield gibi en zorlu pazarlarda kira ve sözleşme sürelerini aşağı çekti.
Knight Frank verilerine göre, Blackstone, KKR ve Greystar gibi büyük yatırımcıların desteğiyle yeni öğrenci yataklarının yaklaşık %95'i Russell Group üniversitelerinin bulunduğu kentlerde inşa ediliyor. Buna karşın küçük ölçekli operatörler ayakta kalmakta zorlanıyor. Konut derneği Sanctuary, 21 mülkte yer alan 5.600'den fazla öğrenci varlığını yaklaşık iki yıldır elden çıkarmaya çalışırken, temmuz ayında alıcının ekonomik ve piyasa koşullarındaki değişimleri gerekçe göstererek fiyat varsayımlarını yeniden gözden geçirmek istediğini açıkladı. Knight Frank araştırmasına göre, nisan-haziran döneminde PBSA sektörüne yalnızca 164 milyon sterlin yatırım yapıldı; bu rakam kayıtlardaki en düşük çeyreklik seviyelerden biri olurken, yılın ilk yarısındaki toplam yatırım 2,3 milyar sterline ulaştı ancak çeyrekte yalnızca 13 anlaşma tamamlanabildi.
Sektörün Dönüşüm Arayışı
Zorlu piyasa koşullarıyla başa çıkmak isteyen bazı PBSA sahipleri, odaların bir kısmını genç profesyonellere kiralamaya veya %50 doluluk oranına sahip Leeds'teki bir blokta olduğu gibi kısa süreli otel konaklamalarına yönelmeye hazırlanıyor. Diğer yandan Ulusal Öğrenciler Birliği (NUS) yüksek eğitim finansman sisteminin kökten düzeltilmesi gerektiğini savunuyor. Üniversite birliklerinin dörtte birinin gıda bankası veya gıda kileri hizmeti sunduğuna dikkat çeken NUS yüksek eğitim başkan yardımcısı Lewis Wilson, sistemin dar gelirli öğrenciler için iflas ettiğini ve PBSA varlıklarının daha sıkı denetlenerek uygun fiyatlı hale getirilmesi gerektiğini vurguluyor.
